Le marché des locations touristiques a explosé ces dernières années, porté par des plateformes comme Airbnb. Si cette activité représente une manne financière pour les propriétaires, elle contribue aussi à exacerber les tensions sur le marché locatif résidentiel, particulièrement dans les zones tendues. Pour y remédier, le Parlement français a adopté, en novembre 2024, la loi Le Meur, aussi appelée loi “anti-Airbnb”. Ce texte ambitieux vise à mieux réguler les locations touristiques, à limiter les abus et à favoriser l’accès au logement permanent. Voyons plus en détail la nouvelle Loi Anti-Airbnb 2024 : la réglementation des locations courte durée.
Pourquoi une loi "anti-Airbnb" ?
Un marché devenu incontrôlable
Le développement massif des locations de courte durée a entraîné :
- Une rareté des logements pour les habitants permanents, avec une diminution de 36 % des biens disponibles à la location en seulement deux ans selon une étude de SeLoger.
- Une hausse des prix des loyers dans les grandes agglomérations : à Paris, les loyers ont grimpé de 10 % entre 2015 et 2023.
- Une concurrence déloyale avec l’hôtellerie traditionnelle, soumise à des contraintes bien plus strictes.
Un texte "pour les Français"
Selon Valérie Létard, ministre du Logement :
« C’est un texte pour tous ceux qui recherchent un logement de longue durée et qui ne parviennent pas à se loger. »
La loi entend rétablir un équilibre entre logements touristiques et habitations permanentes, tout en limitant l’impact environnemental des passoires thermiques.
1. Fiscalité : Un coup de frein
La fiscalité des locations touristiques devient nettement plus stricte :
- Pour les meublés non classés :
- L’abattement fiscal passe de 50 % à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an (contre 77700 € auparavant).
- Pour les meublés classés et chambres d’hôtes :
- L’abattement chute de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € par an.
Cette réforme vise à réduire l’attrait financier des locations touristiques non encadrées.
2. Interdiction des passoires thermiques
Tous les meublés de tourisme doivent désormais répondre à des critères de performance énergétique :
- À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location.
- Les interdictions s’étendront aux logements F en 2028 et aux logements E en 2034.
- Les propriétaires ont 10 ans pour effectuer les travaux nécessaires et obtenir une note D ou supérieure.
3. Durée de location réduite
Les communes pourront désormais abaisser la durée maximale de location touristique des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant). Cette mesure vise à protéger les zones où le marché locatif est particulièrement tendu.
4. Une "Boîte à outils" pour les maires
Les maires disposent désormais de nouveaux leviers pour réguler les locations touristiques :
- Création de zones réservées aux résidences principales dans les communes avec plus de 20 % de résidences secondaires ou situées en zone tendue.
- Quotas de meublés de tourisme : Limitation du nombre de biens destinés à la location courte durée.
- Changement de destination facilité : Les municipalités peuvent exiger une reclassification des biens, sans validation préfectorale.
5. Contrôles renforcés
Pour éviter les fraudes, plusieurs mesures ont été instaurées :
- Numéro d’enregistrement obligatoire pour publier une annonce sur une plateforme comme Airbnb.
- Les propriétaires devront désormais fournir un justificatif de domicile, remplaçant l’attestation sur l’honneur.
Les réactions à la Loi
Pour les propriétaires et Airbnb
Cette nouvelle réglementation est loin de faire l’unanimité.
Airbnb a déclaré :
« Nous regrettons l’addition de mesures ciblant la location occasionnelle qui n’auront aucun effet sur les déséquilibres du marché locatif. »
La plateforme rappelle que sur les 4 000 communes françaises autorisées à réguler les locations touristiques, seules 350 se sont saisies des outils disponibles.
Pour les collectivités locales
Les municipalités ont obtenu de nouvelles prérogatives pour réguler les locations de courte durée selon leurs besoins locaux.
- Procédure d’inscription obligatoire : Les propriétaires doivent obtenir un numéro d’enregistrement avant de publier une annonce.
- Changement de destination : Les villes peuvent exiger une reclassification des biens destinés à la location touristique.
- Quotas limités : Chaque municipalité peut limiter le nombre de logements autorisés pour les locations saisonnières.
Les Conséquences pour les propriétaires
Moins de rentabilité ?
- Les nouvelles mesures encouragent les propriétaires à optimiser la gestion de leurs biens et à investir dans des rénovations qui valoriseront durablement leur patrimoine immobilier. Les efforts réalisés en matière d’efficacité énergétique permettront non seulement de répondre aux attentes des voyageurs sensibles à l’écologie, mais aussi d’accroître l’attrait et la compétitivité des locations sur le marché.
Un cadre plus strict, mais pas insurmontable
- Les propriétaires avisés peuvent maximiser leur rentabilité en profitant des opportunités offertes par le régime réel d’imposition, permettant de déduire charges et amortissements pour une gestion financière optimisée.
- Par ailleurs, les locations de courte durée restent attrayantes grâce à des avantages clés tels que la tarification dynamique et la flexibilité d’usage, offrant une grande adaptabilité aux besoins du marché.
Données clés sur l’impact de la Loi
- En France, 20 % des biens immobiliers dans certaines zones touristiques sont dédiés à la location saisonnière.
- Selon les experts, la réforme fiscale pourrait réduire de 30 % le nombre de biens disponibles sur Airbnb d’ici 2025.
- Depuis 2023, près de 30 000 logements illégaux ont été identifiés, notamment grâce à un renforcement des contrôles.
Perspectives pour le marché locatif
- Investissement locatif durable : Tendance vers la location longue durée devient une autre alternative, offrant des revenus stables dans un cadre fiscal moins contraignant.
- Qualité des biens améliorée : Les rénovations énergétiques imposées par la loi contribueront à moderniser le parc immobilier.
- Régulation bénéfique pour les résidents : Ces mesures devraient favoriser l’accès au logement pour les habitants permanents, en particulier dans les zones tendues.
Conclusion
La nouvelle Loi Anti-Airbnb 2024 sur la Réglementation des Locations Courte Durée marque un tournant majeur dans l’encadrement des locations touristiques. Bien qu’elle impose des restrictions significatives, elle vise avant tout à rééquilibrer le marché locatif au profit des habitants permanents et à moderniser le parc immobilier. Pour les propriétaires, ces nouvelles obligations représentent un défi, mais également une opportunité de professionnaliser leur activité et de maximiser leur rentabilité dans le respect du cadre légal.
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